自9月26日中央政治局會議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，一系列房地產(chǎn)利好政策密集出臺，效果顯現(xiàn)——國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的10月份70個大中城市商品住房銷售價格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲、同比降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場預(yù)期進(jìn)一步改善。

近日，政策“暖風(fēng)”又至——財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展稅收優(yōu)化政策，自2024年12月1日起執(zhí)行。受訪專家表示，隨著這項“真金白銀”利好政策的落地，將持續(xù)推動房地產(chǎn)市場回暖，止跌回穩(wěn)態(tài)勢會更加穩(wěn)固。

加大契稅優(yōu)惠力度

節(jié)約居民購房成本

在加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度方面，新政將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

“新政加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，進(jìn)一步提振了剛性和改善性住房消費信心?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)人均住房面積和生育政策的不斷調(diào)整，90平方米的居住面積已經(jīng)不能滿足老百姓對于住房的需求。這既對市場的住宅產(chǎn)品分類產(chǎn)生了巨大影響，也將更深層次影響房地產(chǎn)其他政策的發(fā)展方向。

據(jù)了解，目前，購房契稅稅率通常為3%～5%。新政出臺前，購買住房的契稅優(yōu)惠政策主要包括對個人購買家庭唯一住房和第二套改善性住房的減免。具體來看，自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對于個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強認(rèn)為，新政將享受契稅優(yōu)惠的住房面積標(biāo)準(zhǔn)增加了50平方米，這將大幅降低90平方米以上至140平方米及以下的住房交易成本，特別是購房成本。在他看來，這不僅有利于促進(jìn)剛性購房需求，也有利于促進(jìn)改善性購房需求。

“對目前具有改善性住房需求的家庭而言，這是一個指向明確、‘真金白銀’的優(yōu)惠措施?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟也認(rèn)為，從需求端看，新政重點突出了對改善性購房需求的支持。這將進(jìn)一步減輕居民家庭在購買面積相對較大的改善性住房時的稅費負(fù)擔(dān)，定向提升了居民家庭購房能力。

調(diào)整增值稅政策

降低二手房交易成本

在增值稅方面，新政明確，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。在土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

“其實新政就是在鼓勵已有房居民進(jìn)行改善性置換，這將進(jìn)一步盤活一線城市二手房市場，消除居民家庭購房顧慮?！眳黔Z認(rèn)為，這次圍繞土地增值稅的一系列政策調(diào)整，將有助于進(jìn)一步緩解部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前面臨的財務(wù)困難，并與“白名單”制度等房地產(chǎn)金融政策形成合力，為打贏“保交房”攻堅戰(zhàn)提供更加堅實的資金保障。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受記者采訪時表示，新政能顯著降低一線城市增值稅稅費，進(jìn)一步減少購房者置業(yè)成本，推動一線城市市場持續(xù)向好。

她以北京為例進(jìn)一步解釋說，政策優(yōu)化前，滿兩年非普通住宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，根據(jù)計算則應(yīng)繳增值稅為14.3萬元。政策優(yōu)化后，滿兩年原非普通住宅可免征增值稅，原應(yīng)繳增值稅全部節(jié)省。

“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是今年一線城市購房政策調(diào)整中較大的一個變化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一政策調(diào)整后，掛鉤在上面的增值稅也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。他分析稱，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，將直接提高房東出售持有2年以上的“豪宅”的積極性。從這個角度來看，會促進(jìn)部分房源的加快掛牌，“這對于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易都具有積極作用”。

利好政策頻出

鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢

10月以來，各地在一攬子房地產(chǎn)增量政策帶動下，房地產(chǎn)市場熱度回升，特別是一線城市“銀十”逆襲“金九”，新房、二手房交易量大幅增加，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的明顯勢頭。

“此次房地產(chǎn)稅收政策的接續(xù)發(fā)力，將會給各地房地產(chǎn)市場帶來新的政策動能，有望進(jìn)一步帶動市場修復(fù)節(jié)奏，提升住房交易量，夯實止跌回穩(wěn)的良好態(tài)勢。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍認(rèn)為，一線城市作為承接此次政策利好的主要受益者，自身市場的修復(fù)將對其他城市起到信心引領(lǐng)作用，進(jìn)而帶動其他城市止跌回穩(wěn)。

事實上，還有增量政策“在路上”。就在11月15日，又一利好政策落地——住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。此舉將從需求和供給兩端為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供助力。

“隨著一系列存量政策的深入落實和增量政策的加快出臺，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步止跌回穩(wěn)的態(tài)勢將不斷穩(wěn)固，這也將為明年房地產(chǎn)市場良好開局奠定基礎(chǔ)?！背啥际谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展研究院副院長馮波說。

轉(zhuǎn)載自：中國建設(shè)報